תמ"א 38/2- מעט מדי, מאוחר מדי
אנשי המקצוע וההשקעות מקבוצת ברק רפאל בדקו עבורנו את מעמד תכנית תמ"א 38/2, את החלופות והדרכים בהם צפויה המדינה לנקוט- כמענה לפערים בין הביקוש להיצע- בענף הנדל"ן בישראל
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שאישרה הממשלה בקול תרועה כבר בשנת 2005, וחתרה לחיזוק מבנים ישנים והתאמתם לתקני בטיחות עדכניים, תוך שיפור המרקם העירוני. התכנית העניקה תמריץ כלכלי ליזמים לקחת על עצמם את העלויות הגבוהות, בתמורה לזכויות בנייה מוגדלות והוספת יחידות דיור למכירה על גג המבנה, שיהוו את נתח הרווחיות עבור היזמים/קבלנים.
במבחן המציאות התכנית לא העניקה את המענה הרצוי, ולא התרוממה במרבית חלקי הארץ, בשל עלויות החיזוק והבינוי הגבוהות והתמורה המוגבלת, שיצרו חוסר כדאיות כלכלית הן עבור היזמים והן עבור בעלי הדירות במבנה, שלא נהנו מתמריץ משמעותי.
עדכונים ושינויים בתכנית הולידו את תמ"א 38/2, שהחליפה את החיזוק והשיפוץ בהריסה ובנייה מחדש של אותם מבנים, במסגרת הסכמות חוזיות להעברת הזכויות של בעלי הדירות בקרקע לידי היזם, בתמורה לקבלת דירות חדשות במבנה המגורים החדש שיקום תחתיו. תפקידה של המדינה במסגרת התכנית היה לספק את זכויות הבנייה המוגדלות שיאפשרו ליזם להעמיד מספר גדול יותר של יחידות דיור חדשות, לצד מתן הקלות מיסוי והסרת חסמים בירוקרטיים.
התכנית שצפויה הייתה להרחיב את היצע הדיור בישראל, לשפר את המרקם העירוני ולחדש שכונות ישנות, נחלה הצלחה מוגבלת, אם כי גבוהה ביחס לקודמתה, וקודמה בעיקר בערי מטרופולין מרכזיות בעלות ביקוש גבוה, שם נהנו הקבלנים מקבלת זכויות על קרקעות בעלות ערך גבוה במיוחד.
ביולי 2024 פקע תוקף תכנית תמ"א 38/2, ו-15 רשויות בישראל בלבד קיבלו הארכה עד לחודש 05/2026, ובכך למעשה נותרה המדינה ללא תכנית חלופית מאושרת, וללא פתרון של ממש למחסור בנכסי דיור ולעלייה המתמדת במחירי הדירות בישראל.
אנשי המקצוע מקבוצת ברק רפאל, בוחנים את המדיניות והאפשרויות העומדות בפני הממשלה להגדלת היצע הדיור, לקידום פיתוח עירוני ולשליטה בעלויות הדיור
עתודות הקרקע שהולכות ומתכלות מהוות את הגורם המוביל למחירי הקרקעות הגבוהים ולנסיקת מחירי הדיור.
ניסיונות המדינה לשלוט בשוק באמצעות עליית הריבית במשק והכבדת המיסוי על המשקיעים בנדל"ן בישראל לא סיפקו את המענה, וניכר כי רק שחרור מהיר של כמות קרקעות גדולה לשוק, והגדלת התחלות הבנייה, תביא לצמצום פערי הביקוש וההיצע ולאפשרות לדיור בר השגה.
שילוב הרשויות המקומיות בתכניות גג, תכניות מתאר ופיתוח והפשרת קרקעות חקלאיות
תכנית המתאר וקידום הפשרת הקרקעות החקלאיות באזור בנימינה גבעת עדה, היא אחת התכניות המובילות, המצויה בהליך תכנוני, ומשקפת את המענה הרחב למחסור בקרקעות ובנכסי דיור בסביבה אורבנית ומבוקשת.
עוד פרטים על פרויקט בינימינה צמודי קרקע<<
הקרקעות החקלאיות שבמסגרת התכנית, הן קרקעות מבעלות פרטית, מה שאינו דורש מהמדינה להעמיד קרקעות משלה, ובעיקר מאפשר למשקיעים את הביטחון הטמון בהעברה ורישום בטאבו של הקרקע על שמם, כבר עכשיו.
התכנית שחותרת להכפיל פי שלושה את היקף יחידות הדיור בבנימינה-גבעת עדה, מקודמת במרץ על ידי הרשות עצמה, בתמיכת גורמים ממשלתיים בעלי כוח, כאשר ההפשרה צפויה לשרת מגוון בעלי אינטרסים.
התכנית משמרת את האינטרס הציבורי תוך הגדלת היצע הדיור, הקמת פארקים ואזורי מסחר ונגישות לערים הגדולות מצפון ומדרום, והפשרת הקרקע צפויה להביא לעליית שוויה בעשרות ובמאות אחוזים, מה שיטיב במיוחד עם המשקיעים.
הביקוש ההולך וגובר לבתים צמודי קרקע באזורים מרכזיים ונגישים, וקצב התקדמות ההיתרים והאישורים לתכניות המתאר, מעידים על פוטנציאל הפשרה גבוה ותכנית שצפויה לצאת אל הפועל בתוך שנים ספורות בלבד.
התכנית מייצגת דוגמא אחת מני רבות, ומשווקת על ידי קבוצת ברק רפאל, תוך מתן מעטפת משפטית, ייעוץ פיננסי ופתרונות מימון, וליווי אישי ומקצועי לכל משקיע.
בבחינת תכניות והצעות להשקעה בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה, יש להקפיד לבחור בקרקעות באזורים אטרקטיביים ובסביבת מגורים מבוקשת, בקרקעות המצויות בבעלות פרטית ומוצעות למכירה והעברה בטאבו ולא לחכירה. על הקרקעות להיות מגובות בתקן שמאות אובייקטיבי- תקן 22.
המידע המופיע בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה מכל מין וסוג שהם
לקריאת הכתבה באתר מעריב לחצו >>
