קבוצת ברק רפאל רכישת קרקע כשלב ראשון בדרך לדירה- כל מה שצריך לדעת

מחירי הדירות בישראל עלו בעשור האחרון, וניתן לראות עליה ממוצעת בת למעלה מ-10% מדי שנה, ולמרות האטה מסוימת בגידול שיצרו המיתון והריבית הגבוהה במשק נכון לשנת 2023, מומחי נדל"ן ופיננסיים גורסים כי מדובר בהאטה מינורית בעלת השפעה אפסית על הנתונים הכוללים.

תחזיות הבוחנות את מצב השוק שנים קדימה, מעריכות כי בשנת 2040 יגדל באופן משמעותי הפער בין היצע הדירות המוגבל והנמוך ממילא, לביקוש גבוה במיוחד המשתקף מקצב הגידול הטבעי של האוכלוסייה. פערים אלו יביאו זוגות צעירים ובעלי משפחות, להיפרד מן החלום על רכישת דירה, שיהפוך למרוחק ולא ריאלי, ויהפכו את השוק בישראל לשוק של משקיעים בעלי נכסים אל מול ציבור שוכרים שבוי.

הנתונים הלא מעודדים הללו, מביאים רבים, צעירים ומבוגרים כאחד, לבחון אפשרויות חלופיות לרכישת דירה, בניהן האפשרות לרכישת קרקע לבניה עצמית.

קבוצת ברק רפאל משווקת קרקעות להשקעה במגוון פרויקטים באזורים מובילים בישראל ביניהם גבעת הפרחים נתניה, הוד השרון, פרויקט פי גלילות, פרויקט גן יבנה ועוד.. מספר טיפים ומידע חשוב ממומחי הקבוצה, על היתרונות שברכישת קרקע לבנייה, לצד המורכבויות בתהליך:

רכישת קרקע לצורך בניה עשויה להתרחש באחת משתי סוגי עסקאות:

רכישת קרקע זמינה לבניה
קרקע זמינה לבניה היא קרקע המצויה בייעוד מגורים, ומוגדרת כקרקע צהובה בתב"ע העירונית/מקומית. קרקעות מסוג זה ניתן למצוא ביישובים קהילתיים, בהרחבות הקיבוצים והמושבים ולעתים בשכונות עירוניות חדשות.

קרקע זמינה לבניה אינה פוטרת את הרוכש מן הצורך בהגשת בקשה להיתר בניה, המבוססת על תכניות אדריכליות והנדסיות.

עלות קרקע כזאת לרוב אינו מבוטל ועומד ביחס ישיר לעלויות הנכסים באזור, מסבירים לנו קבוצת ברק רפאל.

ניתן לקבל הלוואת דיור בעבור עסקאות בניה עצמית, כאשר אלה מצריכות תכנון מוקפד ומדויק מראש של העלויות, קבלת אישור להלוואה, ושחרור של הכסף בפעימות ובהתאם להתקדמות הבניה.

עם רכישת הקרקע יחויב הרוכש במס רכישה מלא שאינו מדורג, מה שעשוי להשפיע על כדאיות העסקה.

עסקאות רכישת קרקע ובניה עצמית מצריכות מעורבות גבוהה במיוחד, עבודה אל מול גורמים תפעוליים וביצועיים ואל מול רשויות, עלויות נלוות בגין אגרות והיתרים, ליווי משפטי, שירותי מדידה, פיקוח בניה ועוד.

היתרון הבולט

היתרון הבולט בעסקה מסוג זה הוא האפשרות לבניית בית החלומות, בתכנון מותאם אישית ובסביבת מגורים מותאמת לצרכי הרוכשים. בהיבט הכלכלי לרוב לא יימצא פער של ממש בין העלויות הכוללות בעסקה מסוג זה, לעסקאות רכישת נכס בנוי.

רכישת קרקע חקלאית בתהליך הפשרה
רכישת קרקע חקלאית לצורך בניה היא רכישה שטומנת בחובה סיכון לצד פוטנציאל תשואה ו/או חיסכון עצום.

קרקע חקלאית היא קרקע אשר אינה זמינה לבניה, וההשקעה בה מתבססת על פוטנציאל שינוי הייעוד של הקרקע- מייעוד לבנייה לייעוד למגורים.

שוויה של קרקע חקלאית עשוי לעלות במאות אחוזים במידה ותזכה להפשרה, מה שיהפוך את העסקה הכוללת למשתלמת במיוחד, בין אם הקרקע תשמש לבנייה עצמית ובין אם למכירה.

על מנת לצמצם את הסיכון, חשוב לבחור בקרקע חקלאית במיקום בעל פוטנציאל לגידול בביקוש, אשר מצויה בתהליך הפשרה אשר מקודם על ידי גורמים בעלי אינטרס ממשלתי או ציבורי. יש לבחון את השלב בתהליך בו מצויה הקרקע, כך ממליצים בקבוצת ברק רפאל.

הערכת סיכויים וסטטוס מדויק יותר ניתן לקבל באמצעות תקן 22 – תקן שמאות אובייקטיבי לקרקעות. אין לרכוש קרקע חקלאית שאינה בעלת תקן 22.

פרמטר חשוב נוסף הוא סוגיית הבעלות על הקרקע. ברכישת קרקע חקלאית לצורך הפשרה יש להקפיד על רכישה מבעלות פרטית, הניתנת להעברה מלאה בטאבו, כמו גם למכירת הקרקע והפיכת ההשקעה ממוצק לנוזל בכל רגע נתון בזכות היותה קרקע סחירה.

בדיקה חשובה בנוגע לקרקע נוגעת במעמד הקרקע בתכנית הבינוי והסביבה העירונית. יש לוודא כי מדובר בקרקע אשר מצויה באזור המיועד למגורים, ועל פי תכנית התב"ע תהה זכאית להיתרי בניה לאחר הפשרתה כחוק. חשוב גם לבדוק מהם אחוזי הבנייה המקסימליים שניתן להתיר.

בבחינה של שתי האפשרויות, ניכר כי רכישת קרקע זמינה לבניה מספרת אפשרות לבניה מידית, ונטולת סיכונים, אולם כרוכה בעלויות גבוהות ואינה מציעה יתרון כלכלי.

לעומת זאת, רכישת קרקע חקלאית המצויה בתהליך הפשרה מתאימה לרוכשים בעלי אורך רוח אישי ו/או כלכלי, אינה מספקת פתרון מגורים מידי, אולם בהתנהלות ובבחירה נכונה טומנת בחובה פוטנציאל כלכלי גבוה במיוחד ואפשרות להשקעה בעתיד הילדים והמשפחה.

קבוצת ברק רפאל מציעה מגוון קרקעות מבעלות פרטית, המצויות בתהליך הפשרה בשלבים מתקדמים ומגובות בתקן 22, תוך מתן ליווי מקצועי, תנאי מימון אטרקטיביים והתאמה מלאה לצרכי הלקוח. למעבר לכתבה לחצו כאן >>