קבוצת ברק רפאל: "השקעה נכונה בקרקע חקלאית היא משתלמת"

השקעה בנדל"ן ידועה כאחת מאפשרויות ההשקעה המשתלמות והבטוחות ביותר, אך התקופה הנוכחית, ששיאה המלחמה שהחלה באוקטובר 2023, מאתגרת גם את השוק הזה. "עם פרוץ המלחמה נעצרו פרויקטים של בנייה ועסקאות רכישה, בצל החששות מהמצב. אל אלו נוספה הירידה בכוח הקנייה של הציבור, בעקבות יציאה של רבים למילואים, חל"ת והאטה בפעילות העסקית. נזקי הלחימה באזורי הגבול הראו כי גם נכסי נדל"ן אינם חפים מסכנה והעידו יותר מכל על כך שהשקעה בנדל"ן נדרשת בהערכה מקצועית של סיכויים וסיכונים", אומרים המומחים של קבוצת ברק רפאל.

קבוצת ברק רפאל עוסקת בייעוץ וליווי מקצועי באמצעות צוות מומחים מובילים בענפי הנדל"ן והפיננסיים, ובשיווק קרקעות חקלאיות בשלבים שונים, בשילוב פתרונות מימון, רישום וליווי משפטי. מומחי הקבוצה מצביעים על קרקעות חקלאיות סחירות כאפיק השקעה משתלם ובטוח, במיוחד בתקופה זו, ומציינים את הדרכים הנכונות להשקעה בטוחה ומשתלמת.

"כך בוחרים קרקע חקלאית להשקעה"

בקבוצה מסבירים כי השקעה בקרקעות חקלאיות שטרם אושרו לבנייה היא השקעה משתלמת, בגלל הערך המוזל של הקרקע שבעת השיווק אינה זמינה לבנייה. הצפי לשינוי היעוד שלה והפשרתה לצרכי בנייה הופך את ההשקעה לאטרקטיבית במיוחד בעקבות עליית ערך משמעותית. עם הפוטנציאל של השקעה מסוג זה, ישנו גם סיכון שהקרקע לא תופשר ולא ניתן יהיה לעשות בה שימוש נדל"ני. מומחי קבוצת ברק רפאל מסבירים כיצד ניתן לבחור קרקע שטרם אושרה לבנייה, להשקעה ולצמצם את הסיכונים, בעת מלחמה ובעת שלום.

ראשית, קבוצת ברק רפאל מציינים את אזורי הביקוש המרכזיים. לדבריהם: "גם בימים כתיקונם ישנם אזורים הקרובים יותר למרכזי מטרופולין ומוקדי תעסוקה מובילים וצפויים לצמיחה גדולה בשנים הקרובות. בתקופה זו במיוחד, בה ההגדרה של קו העימות בצפון ובדרום מתרחבת לכדי 30-40 ק"מ מהגבול – אזורי המרכז הנחשבים בטוחים מתחזקים אף יותר מבחינת הביקוש, ולכן קרקע חקלאית הנמצאת בקרבתם עונה על האינטרס הציבורי והיא בעלת אופק תכנוני וסיכויים טובים לקבלת היתרים להפשרה לצורך בנייה ומגורים".

מרכיב נוסף אותו מציינים מומחי קבוצת ברק רפאל, המסייע בצמצום הסיכונים והגדלת הסיכויים ברכישת קרקע חקלאית להשקעה, הוא תקן 22 – תקן אובייקטיבי של איגוד השמאים, שהינו כלי מקצועי להערכת שווי הקרקע בעת מכירה, ולהערכת פוטנציאל ההפשרה שלה בהתאם למשתני השוק. כלי זה מאפשר גם לערוך תחזית ריאלית לעליית ערך הקרקע. לפיכך, הם מדגישים כי לפני כל רכישה של קרקע חקלאית להשקעה יש להקפיד כי הקרקע מחזיקה בתקן 22 ולבחון אותו באמצעות מומחים.

עוד הם אומרים, כי השקעה נכונה בקרקע חקלאית היא השקעה בקרקע סחירה הנמצאת בבעלות פרטית הרשומה בטאבו. קרקע בבעלות פרטית ניתנת למכירה בכל עת, ושוויה מעודכן ביחס להתקדמות תהליך ההפשרה: "השקעה נכונה בקרקע חקלאית היא משתלמת".

תוכנית עסקית להשקעת נדל"ן

לצד כל אלה, מדגישים המומחים של קבוצת ברק רפאל את חשיבותה של התוכנית העסקית ככלי להשקעה נכונה בנדל"ן, ובמיוחד כאשר מדובר על השקעה בקרקע שטרם אושרה לבנייה. לדבריהם: "לעיתים אנו נתקלים במשקיעי נדל"ן שטועים לחשוב כי שוק הנדל"ן הינו בטוח ויציב בכל מקרה ופועלים בקלות דעת ועל פי רעיונות ותחושות בלבד. עם זאת, ובוודאי בעת הזו, חשוב לפעול לפי תוכנית עסקית מסודרת המאגדת את כל המידע הרלוונטי להשקעה ומאפשרת ניתוח נכון הכולל הערכת סיכויי ההצלחה והתשואה, תוך הבנת הסיכונים והדרכים לפתרונם. תוכנית כזו יכולה לשקף באופן ברור את כדאיות או אי כדאיות העסקה".

המומחים של קבוצת ברק רפאל מסבירים מה לדעתם המקצועית על תוכנית עסקית להשקעת נדל"ן לכלול, על מנת שתוכל להצביע על כדאיות ובטיחות ההשקעה. ראשית, הם מזכירים את עלויות ההשקעה ומספרים כי רבים מסתכלים רק על עלות הנכס המיועד להשקעה כעלות ההשקעה כולה. המומחים טוענים כי מדובר בטעות, מפני שברכישת נכס נדל"ני ישנן עלויות נוספות אותן חייבים להביא בחשבון, ביניהן: עלויות מיסוי, עלויות טיפול ורישום, עלות עורכי הדין, הוצאות מימון, וכדומה.

מרכיב נוסף הנלקח בחשבון בתוכנית העסקית הוא מצב הנכס, גם כאשר מדובר על קרקע חקלאית – בה נמדד המצב הקיים לצד הפוטנציאל האפשרי. במקרה זה יש לבחון האם מצב הקרקע ומאפייניה מאפשרים בנייה ופיתוח עתידיים, וכן אילו מרכיבים בסביבה יכולים ליצור ביקוש, למשל קרבה למרכזי עבודה, חינוך ופנאי, לעומת מרכיבים אחרים כמו הקמה עתידית של מפעל תעשייתי רועש ומזהם. כל אלו יכולים להשפיע על פוטנציאל הנכס לשני הכיוונים.

וכמובן, אי אפשר שלא להתייחס בתוכנית העסקית למרכיב הכספי. בנוסף לפוטנציאל הכלכלי של הקרקע, מזכירים בקבוצת ברק רפאל את בחינת מצבו הכלכלי של המשקיע, הכולל הון עצמי להשקעה כמו גם הון הנגזר ממימון חיצוני: "חשוב לאזן בחכמה בין ההון העצמי למקורות המימון ולקבוע תקרות השקעה מותאמות. כמו כן, יש לקחת בחשבון את סביבת הריבית הגבוהה הקיימת כיום, המצריכה תכנון קפדני וניצול אפשרויות מימון מיטיבות, לעיתים תוך פיצול המימון ובאמצעות כלים נוספים".

עם הפנים לעתיד

מומחי קבוצת ברק רפאל מתייחסים גם למגמות ולתחזיות העוסקות ביום שלאחר המלחמה. הם צופים גידול משמעותי בעלייה למדינת ישראל, שלמרות הכל נחשבת למקום בטוח לעם היהודי הסובל מאנטישמיות הולכת וגואה ברחבי העולם. כמו כן, הם צופים התחזקות של מגמות הביקוש באזורי המרכז, לעומת קווי העימות – מה שעתיד לדחוף את המדינה לקדם ולהתיר בנייה באמצעות הפשרת קרקעות נרחבת.

"כעת ובעתיד, השקעה בקרקע חקלאית היאאפיק השקעה יציב ובטוח, כל עוד הוא מתבצע תוך בחינת כל הסיכויים והסיכונים הקיימים והעתידיים וביצוע ניתוח נתונים מעמיק בעזרת אנשי מקצוע מובילים ומנוסים", מסכמים מומחי קבוצת ברק רפאל.