ניתוח שוק של מומחי ברק רפאל: על הקשר בין מלחמה לנדל"ן
בניגוד לכל הציפיות, בנק ישראל החליט שלא להגיב לאירועי אוקטובר 2023 ולמלחמת חרבות ברזל, והותיר את הריבית במשק על כנה.
ריבית בנק ישראל שעומדת על 4.75% (ריבית הפריים: 6.25%) מאז חודש יולי האחרון,
היא גם הריבית הגבוהה ביותר שנרשמה במדינת ישראל ב-17 השנים האחרונות.
בעוד שתחילת מלחמת חרבות ברזל עוררה בבנקים את הציפייה לעליית הריבית כשריון הגנה מפני הסיכונים הכלכליים שיוצרת מלחמה, בציבור התעוררה הציפיה דווקא לירידה בריבית שתקל על נטל ההלוואות והמשכנתאות.
כאמור, בנק ישראל בשלב הראשוני בחר שלא לבצע אף אחד מן השינויים הללו, ולבחון לאורך זמן נוסף את השפעות המלחמה על הכלכלה בכלל, ועל שוק הנדל"ן בפרט.
קבוצת ברק רפאל, המתמחה בשיווק קרקעות ויזמות נדל"ן, מביאה את מיטב המומחים, בעלי הידע והניסיון בענף לטובת ניתוח אחראי של המידע הרב, השינויים התכופים והתחזיות לשוק הנדל"ן בתקופת המלחמה ולאחריה.
כבר עם פרוץ המלחמה, ספג המשק הישראלי טלטלה לא מבוטלת. מאות אלפי שכירים ועצמאים גויסו למילואים, עסקים ביישובי קו עימות הושבתו ועסקים בכלל רחבי הארץ ספגו פגיעה אנושה, עובדים שכירים איבדו את עבודתם ו/או הוצאו לחל"ת, ומשרדי הממשלה עודם מתקוטטים בינם לבין עצמם בסוגיית הפיצויים והסיוע הכלכלי.
שוק הנדל"ן הוא זרוע עצמאית אך תלויה של הכלכלה כולה, ומטבע הדברים מגיב לאירועים הללו, אולם דווקא במקומות בהם ענפים אחרים קורסים, מומחי קבוצת ברק רפאל מזהים את המאפיינים הייחודיים של ענף הנדל"ן אשר מביאים לצמיחתו.
השפעות המלחמה על רוכשי הדירות לצורך מגורים
התגובה הראשונית של ענף הנדל"ן לאירועי המלחמה, בדומה לאירועי הקורונה ולאירועים אחרים בעבר, הייתה קיפאון.
בין הגורמים לקיפאון בענף הנדל"ן:
- עצירת פרויקטים ובנייה- הבנייה במאות פרויקטים קיימים בישראל נעצרה בשל מחסור בעובדים פלסטינאיים שנותרו מן הצד השני של הגבול ובשל עזיבה של עובדים זרים ממדינות אחרות בעולם.
- הקפאת עסקאות רכישה- עסקאות מכר בהתהוות וכוונות רכישה נבלמו, בשל חששות, חוסר וודאות ותחושת אבל לאומי.
- ציפייה לירידת הריבית- תחושה של המתעניינים כי אירועי המלחמה יובילו לירידת הריבית במשק בשלב זה או אחר, והבחירה להמתין להטבה בעלויות המשכנתא.
- גבולות המלחמה- הלחימה מדרום לצד האיומים מצפון והחששות באזורי הקרבה לאיו"ש, הוסיפו שיקולים בבחירת המיקום הגאוגרפי, גם עבור רוכשים פוטנציאליים שהחזיקו בכוונות ברורות לגבי מקום המגורים וההשקעה המתוכנן. ניכר כי רבים מהרוכשים המתוכננים ביישוביי הדרום והצפון גם יחד, מעדיפים להמתין ליום שאחרי המלחמה בהחלטה על רכישת נכס מגורים באזורים הללו.
התוצאה- שוק של משקיעים
כאשר הצרכנים הטבעיים המהווים את מרבית הרוכשים בשוק בוחרים לשבת על הגדר, מתעוררים המשקיעים ובעלי ההון. בשונה מן הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור, צרכי המשקיעים אינם עוסקים במאפייני הנכס והסביבה בהווה, כי אם בפוטנציאל ההשקעה לטווח הארוך יותר.
בעבור המשקיעים בנדל"ן, הקיפאון בשוק הוא בבחינת הזדמנות השקעה, בעיקר בשל ההבנה כי המלחמה על השפעותיה לא תישאר לנצח והשקעה באפיקי נדל"ן מסוימים עשויה להוביל לתשואות גבוהות ומבטיחות ביום שאחרי.
השקעה בקרקעות חקלאיות
קבוצת ברק רפאל עוסקת בשיווק קרקעות חקלאיות וכאלו אשר אושרו לבנייה הנחשבות לאחד מאפיקי ההשקעה המבטיחים ביותר בתקופה זו:
השקעה בקרקעות חקלאיות שטרם אושרו לבנייה היא השקעה בקרקע שנמכרת במחיר מוזל בשל העובדה כי אינה זמינה לבנייה וזאת בשל צפי לשינוי הייעוד שלה והפשרתה לצרכי בנייה- מה שיביא לגידול משמעותי בערכה.
יחד עם זאת, השקעה מסוג זה גם טומנת בחובה סיכון, שכן ללא הפשרה של הקרקע, לא ניתן יהיה לעשות בה כל שימוש (למעט שימוש חקלאי- שאינו רלוונטי לרוב למשקיעים).
איך נבחר קרקע חקלאית להשקעה וכיצד ניתן לצמצם את הסיכונים בהשקעה מסוג זה?
מומחי קבוצת ברק רפאל מסבירים מדוע לא כל עסקת השקעה בקרקע חקלאית היא עסקה טובה, ומהם הדגשים להשקעה בקרקעות ובנדל"ן בכלל, ובימות מלחמה בפרט:
אזורי ביקוש מרכזיים
בימים בהם הצפון והדרום מפונים, וההגדרה של קו העימות מתרחבת לכדי 30-40 ק"מ מקו הגבול, אזור מרכז הארץ והשרון מחזקים את מעמדם כאזורי ביקוש. מאחר והמטרופולין העירוני הצפוף בתל אביב ובסביבתה כבר עכשיו מציגים מחירי בועה מנופחת, השקעה באזורים דוגמת: בנימינה, הוד השרון מצפון לה, אשדוד וגן יבנה והשפלה מדרום לה- מציגים מרחב גדול של קרקעות, באזורים גאוגרפיים בטוחים ובקרבה לערי המרכז ומוקדי התעסוקה המובילים.
היבט תכנוני
השקעה בקרקע חקלאית אשר אינה מצויה בכל אופק תכנוני, היא בבחינת הימור פרוע. ההחלטה על הפשרת קרקעות חקלאיות מתבצעת בהתאם לבחינה מדוקדקת של האינטרס הציבורי וחשוב לבחור בקרקעות אשר הפשרתן מקודמת על ידי גופים ציבוריים וממשלתיים בעלי אינטרס וכנגד אופק תכנוני.
תקן 22
תקן אובייקטיבי של איגוד השמאים, המהווה כלי מקצועי להערכת שווי הקרקע בעת המכירה וכן הערכת פוטנציאל ההפשרה בהתאם למשתני השוק, ותחזית עליית ערך ריאלית בהתאם. כל מידע והבטחה שיינתנו לגבי קרקע חקלאית שאינה מחזיקה בתקן זה, היא בבחינת קמפיין פרסומי נטול בקרה ואמת.
קבוצת ברק רפאל מספקת ייעוץ וליווי מקצועי באמצעות צוות מומחים מובילים בענפי הנדל"ן והפיננסיים ומשווקת קרקעות חקלאיות סחירות, בהליך הפשרה ותחת אופק תכנוני, מבעלות פרטית בלבד, בשילוב פתרונות מימון, רישום וליווי משפטי.
