משבר בנדל"ן למגורים?
משבר בנדל"ן למגורים? הביקוש לבתים צמודי קרקע מזנק ואיתו המחירים
לאחר שנים של ירידה בביקוש והגבלות של הרשויות על התכנון שלהם, בשנים האחרונות נרשמת עלייה בהתחלות הבנייה של וילות וקוטג'ים • כך, בזמן שענף הנדל"ן למגורים חווה משבר עמוק, דווקא יחידות הדיור היקרות יותר חוות פריחה מחודשת
בתקופה האחרונה החלום הישראלי על בית צמוד קרקע עם גינה מקבל תנופה מחודשת. מגרשים לבנייה עצמית בצמודי קרקע הפכו לטרנד נדל"ני בוער בשלוש השנים האחרונות, שפרץ בתקופה של אחרי סגרי הקורונה, במיוחד בדרום הארץ.
הממסד התכנוני מאוד לא אוהב את שכונות הווילות, שאינן צפופות מספיק ומעודדות שימוש ברכב פרטי, והוא עושה מאמצים לצמצם את מספרן באמצעות שינויי תכנון והגבלת שכונות צמודי קרקע חדשות רק לאזורים כפריים, בעיקר בפריפריה.
מנגד, ראשי ערים בפריפריה דורשים הקמת שכונות כאלה, משום שהן גורם שיכול למשוך משקי בית צעירים. עניין זה, ומלאי הקרקעות הגדול באזורי הפריפריה, בעיקר בדרום, מאפשרים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשווק קרקעות לאלפי יחידות דיור בבנייה עצמית ("בנה ביתך") במקומות שונים. אלא שבאותה נשימה הרשות מאותתת שהדבר לא יימשך עוד זמן רב – מה שמביא להתעניינות גוברת בשוק.
גלגולי חלום הדיור הישראלי
במשך שנים הבית הפרברי בשכונת קוטג'ים היה משאת נפשם של ישראלים שגרו בדירות שיכון קטנות. בעשורים האחרונים שופרה מאוד איכות הבנייה הרוויה, וגם גבהה מאוד, ואז החלו להציע חלום חדש: פנטהאוז עם נוף עירוני, במקביל להסברים מפורטים מדוע החלום הקודם על הקוטג' כבר לא מתאים למאה ה־21.
לאור זאת במחצית הראשונה של העשור הקודם, מספר התחלות בנייה של צמודי קרקע – המוגדרים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) כמבנים בני 1־2 יחידות דיור – הגיע ל־13־14 אלף בשנה. מ־2017 מספרן ירד, ובין 2019 ל־2021 הם לא חצו את הרף של 10,000 יח"ד לשנה.
אך בשנתיים האחרונות נרשמה התאוששות במספרם, ששב לרמתו ב־2018, אך עדיין מדובר במספר שנמוך ב־30% ויותר ממה שהיה לפני כעשור.
ירידת הפעילות בתחום בשנים האחרונות, נתקלה בגידול בביקוש לצמודי קרקע, בעקבות התפרצות הקורונה. סידורי העבודה מהבית שהחלו באותם ימים, פתחו פתח מסוים לגמישות במקום מגורים ולהתרחקות ממרכזי התעסוקה. הטרנד הזה חשף, שהחלום מפעם עדיין חי בקרב רבים.
המקום של צמודי הקרקע בשוק הדיור המשתנה
ומה קורה כיום? שוק הדירות הכללי חווה ירידה גדולה במספר העסקאות וירידה קלה במחירי הדירות. מכרזי רמ"י לבנייה רוויה מתאפיינים בירידה גדולה בהיענות, בהצעות שנמוכות בעשרות אחוזים מהשומות המקוריות ובמכרזים שכלל לא מוגשות להם הצעות.
הירידה בהיענות והמכרזים ללא הצעות מאפיינים בעיקר את אזורי הפריפריה ואת ענף הבנייה להשכרה ארוכת טווח, שחוסל על ידי הריבית הגבוהה. במרכז הארץ יש היענות, אך המחירים אותם מוכנים היזמים לשלם נמוכים בהרבה מהערכות השווי של רמ"י.
בשוק צמודי הקרקע התמונה שונה – האילוצים והשיקולים של השחקנים הפועלים בשני השוקים הללו שונים, המוטיבציות שונות, ועל כן ההתנהלות שלהם שונה.
מרגע שהקונה רואה את המגרש שהוא רוכש כביתו העתידי – הוא מתייחס לנושא אחרת מאשר יזם שרואה את הקרקע כמקור לפרויקט עתידי שלו.
זה לא רק הסנטימנט, זה גם ההיבט העסקי: מרגע שאדם פטור מהצורך לחשב כיצד ייראה השוק העתידי ובאילו מחירים יוכל למכור את הדירות שהוא מקים – הוא גמיש בהרבה.
כמובן שגם הסכומים המושקעים במגרש ליחידת דיור בודדת נמוכים בהרבה, ואדם בעל אמצעים – וזה בדרך כלל חתך הרוכשים של קרקעות לצמודי קרקע – יכול לצלוח את הריביות הגבוהות במנותק מהשוק הרגיל. יזם לבנייה רוויה מאוד קשוב לשוק, ולהתנהגות קהל הרוכשים הפוטנציאלי שלו.
הביקוש מזנק והמחירים עולים בהתאם
הבדלים אלו תרמו לגל עליות מחירים בענף צמודי הקרקע, שתרם מאוד לעליית מחירי הקרקעות לצמודי הקרקע, שהם גורם הייצור הבסיסי והחשוב ביותר. בכמה המחירים עלו? מעבר לנתוני רשות מסים ולהתרשמות של אנשי נדל"ן, נערך רק מחקר אחד לגבי התופעה הזו, על ידי בנק ישראל במסגרת הדוח השנתי שלו ל־2021.
על פי אותו מחקר, מאז מרץ 2020 – מועד הסגר הראשון של הקורונה – ועד לסוף 2021, מחירי צמודי הקרקע עלו בכ־13%. זאת בעוד שייתר טיפוסי הדירות עלו בשיעורים שבין 5% ל־8%.
המחקר הזה לא עודכן מאז, ואולם על סמך דיווחי אנשי נדל"ן ובהסתמך על מדדי מחירי הדירות הגבוהים שנרשמו בשנים 2021 ו־2022 ברור שהגל הזה נמשך גם הרבה אחרי כן. כפי שנראה בכתבה הנוכחית – מצב זה נמשך במידה רבה גם היום.
עד כמה הביקוש לצמודי קרקע גדול? למרבה הצער לא נערך מחקר בנדון, ועיקר המידע נלקח מעדויות של אנשי נדל"ן ומראיות עקיפות, שאחת מהן היא השתתפות במכרזי רמ"י.
לשני מכרזים גדולים שכללו בסך הכל 576 מגרשים בתמהיל גדלים של 400־700 מ"ר בשכונת הרקפות בבאר שבע, התקבלו בסך הכל לכ־4,500 הצעות; במכרז קרקעות ל־297 יחידות דיור ביישוב מיתר ב־2021 הוגשו 3,114 הצעות; על כל מגרש שנכלל במכרז שנערך השנה ל־193 יחידות דיור צמודות קרקע ברמת יורם בנתיבות, הוגשו למעלה מ־100 הצעות; מאז תחילת 2021 נערכו בבאר שבע מכרזים ל־694 יחידות צמודות קרקע, בדימונה ל־630, בנתיבות ל־376, וזו תמונה מקומית בלבד.
ברמת המאקרו, רמ"י הוציאה בתקופה הזו מכרזי קרקעות לכ־12 אלף יחידות דיור צמודות קרקע. כמחצית מהן בדרום, כ־35% בצפון, כ־10% במחוז חיפה והיתרה בירושלים, במרכז, בתל אביב ובאיו"ש. מיעוטם בוטלו, ורובם ככולם הסתיימו בהצלחה מלאה של מכירת כל המגרשים ששווקו.
עניין זה בולט במיוחד לנוכח אי הצלחת חלק גדול ממכרזי הקרקעות של רמ"י באחרונה, במיוחד באזורי הפריפריה. והנה, היכן שהביקוש לקרקעות לבנייה רוויה דל – הביקוש לקרקעות לצמודי קרקע מוסיפים להיות גבוהים – מה שרק מחדד את השוני בשיקולים של רוכשי המגרשים לצמודי קרקע לבין השיקולים של היזמים.
שכונת הרקפות בב"ש: המחיר זינק ב־120%
חיזוק לכך שהיצע המגרשים הגדול בבאר שבע עדיין רחוק מלספק את הביקוש, נמצא בשכונת כלניות, שנמצאת בצפון־מערב באר שבע, וצמודה לשכונת רקפות.
במסגרת שיווקי הקרקעות של רמ"י, הן נמכרו ב־2017 בכ־1,700 שקל למ"ר בממוצע. המחירים עלו במתינות יחסית עד ל־2020, ואז הם זינקו לרמה ממוצעת של כ־2,300 שקל למ"ר. מאז הם המשיכו לעלות בקצב מהיר ביותר גם ב־2021־2022. השנה הם עלו במתינות יחסית והגיעו לכ־3,700 שקל למ"ר, כלומר עלייה של כמעט 120% – פי שלושה מעליית מדד מחירי הדירות בעת ההיא.
בדיקת אחד מהמכרזים העלתה, כי המחיר החציוני שבו הוא נסגר הגיע ל־770 אלף שקל למגרש, בעוד שהשומה עמדה על כ־710 אלף שקל – כלומר המחיר היה גבוה בכ־8.5% מהשומה. אולם המכרזים בשכונת הרקפות נסגרו בסוף השנה שעברה, כך שההשפעה של הריבית העולה, ומלוא המשמעות הכלכלית של המציאות החדשה, עוד לא הוטמעו במלואם בשוק.
המכרז ברמת יורם בנתיבות נסגר ביוני השנה, והמגרשים בו חולקו לשלושה גדלים. המחירים שהתקבלו הגיעו לממוצע של 300 אלף שקל למגרשים הקטנים של 300־400 מ"ר; 470 אלף שקל למגרשים הבינוניים של כחצי דונם; ו־640 אלף שקל למגרשים הגדולים של 700־800 מ"ר.
התברר, כי ככל שגודל המגרש קטן יותר, ההפרש בין ההצעות שהוגשו לרמ"י לבין השומה המקורית שלה, היו גבוהים יותר. וכך, בעוד שהמחירים שהתקבלו במכרז על המגרשים הגדולים היו נמוכים ב־23% מהשומות, ההפרש על המגרשים הבינוניים עלה ל־37% ועל המגרשים הקטנים כבר הגיע לכמעט 60%.
"גם בנדל"ן עליות המחירים מסתיימות"
גם במכרזים אחרים ניכר היה הקשר בין מועד המכרז לבין ההפרש בין שומת רמ"י לבין המחירים שהתקבלו בו. ככל שהמכרזים התקיימו במועדים מאוחרים יותר – כך ההפרשים גדלו, במיוחד במכרזים שהתקיימו בפריפריה.
הדבר מעיד על כך שגם לרוכשי המגרשים יש גבולות, אבל בניגוד לנעשה במכרזי הקרקעות לבנייה רוויה – הם עדיין מגישים הצעות. עוד קשר להפרשים בין השומות למחירים במכרזים נמצא במיקומם: ההצעות במכרזים שנערכו באזורי ביקוש קרובות בהרבה למחירי השומות מאשר במכרזים בפריפריה.
"מגרשים לצמודי קרקע הם משאב מוגבל שהולך ונעלם", אומר השמאי יריב דרורי, שפועל בצפון. "כבר היום אתה רואה במכרזים של רמ"י עד כמה המגרשים האלה מצטמקים. פעם מגרש סטנדרטי לדו משפחתי היה חצי דונם, לאחר מכן הוא ירד ל־400 מ"ר וגם ל־300 מ"ר.
"מכרזים למגרשים לבית חד משפחתי ממש הופכים לנדירים. אנשים רואים את זה ומבינים, שהמצב בעתיד לא יהיה טוב יותר מבחינת גודלי המגרשים".
דרורי רואה קשר ישיר בין הקטנת ההיצע והגדלת הביקוש לבין ההסתערות של הציבור על המכרזים.
השמאי אוהד ורטש שפועל בדרום, מקשר את הביקוש הגדול בעיקר להשקעות. "מהניסיון שלי, רבים מרוכשי המגרשים בדרום הם משקיעים", הוא אומר. "הם התרגלו לזה שמחירי המגרשים באזור רק עולים, וכמו 'מנייה שרצה בין החברים' בעבר – כולם רצו לקנות. בשנים שעברו השיטה הזו עבדה באמת מצוין. האם היא תעבוד השנה? לך לדעת. גם בנדל"ן עליות המחירים מסתיימות בשלב כלשהו".
זה מחייב להקדיש מספר מילים להשקעה במגרשים לבנייה צמודת קרקע: מדובר בענף להשקעה שפחות מוכר בקרב אלה שמחפשים לעצמם דירות לצורך השכרתן. היתרון שגלום בהשקעה הזו: מגרשים הם המוצר הנדל"ני הכי "טהור" ואחיד שמגלם את ליבת הנדל"ן שהיא מיקום, והמשקיעים פטורים מסוגיות של תכנון, עיצוב, עלויות ואיכות הבנייה, שמשפיעים על מחירי המוצרים המוגמרים (קוטג'ים) שמוקמים עליהם.
זה לא רק חוסך למשקיעים כאבי ראש ועלויות בנייה – אלא גם מעלה רווחים בעת עליות מחירים, משום שכשמחירי המגרשים עולים, הם עושים זאת בקצב מהיר יותר מאשר קצב עליית שווי הקוטג'ים שעליהם.
במצב כזה המשקיעים מוותרים כמובן על התשואה השנתית מהשכרת הנכס, ואת הקופון הם מתכננים לגזור אך ורק מעליית השווי. כפי שראינו משכונת כלניות – ונראה גם בהמשך – הראייה הזו אינה מופרכת כלל.
עם זאת, בשכונת הכלניות שאוזכרה קודם לכן, שבשנים האחרונות נרשמה בה עליית מחירי קרקעות מרשימה , כבר החלה להירשם האטה, הן מבחינת קצב עליות המחירים והן מבחינת כמות העסקאות שבוצעו בשנה הנוכחית אל מול קודמותיה. אבל המחירים לא יורדים.
דרורי מספר, שהסיפור בצפון שונה מהסיפור של צמודי הקרקע בדרום. אמנם מאז תחילת 2021 התקיימו בצפון מכרזים לכ־4,500 יחידות דיור, אך רובם התמקדו ביישובים ערבים. מכרזים רבים שנערכו בערי הצפון היו סגורים לאוכלוסיות מסויימות ולא נערכו לפי כללי שוק רגילים. ואולם גם שם רואים את הלהיט הזה של צמודי הקרקע והקרקעות לצמודי קרקע, וגם מזהים טביעות אצבע של משקיעים.
זינוק של יותר ממיליון שקל בחמש שנים
אחד מהמקומות המעניינים בהיבט של קרקעות לצמודי קרקע הוא שכונת אכזיב, שממוקמת בצפונה של העיר נהריה. אנו בגלובס כבר כתבנו על השכונה הזו מספר פעמים, עקב הייחוד הגיאוגרפי שלה, היותה סמוכה לחוף הים ולשמורת אכזיב, באחד מהמקומות המיוחדים בארץ.
השכונה כוללת ברובה דירות בבנייה רוויה, אך גם קרקעות לצמודי קרקע, בשטחים של 400־600 מ"ר, שמחיריהן עמדו בתחילת השיווק שלהם ע"י גורמים פרטיים ב־2017 על מיליון שקל.
בחודשים האחרונים לא נרשמו באתר רשות המסים עסקאות במקום, אך מעסקאות שבוצעו בסוף שנה שעברה ותחילת השנה הנוכחית המחיר הגיע כבר לסדר גודל של 2.4 מיליון שקל.
ניתן לזהות גם פעילות של משקיעים במקום: הנה, למשל מגרש של 484 מ"ר, שנמכר באוגוסט 2017 במיליון שקל, ונמכר שוב באוקטובר 2021 ב־1.6 מיליון שקל (60% רווח); מגרש אחר של 525 מ"ר נרכש ביולי 2018 ב־1.55 מיליון שקל ונמכר ביולי 2022 ב־2.55 מיליון שקל (רווח של65%); מגרש של 414 מ"ר שנרכש באפריל 2018 ב־1.5 מיליון שקל, נמכר בדצמבר שנה שעברה ב־2.17 מיליון שקל (רווח של 44%).
היישוב קהילתי תמרת, המשקיף מהגבעות הדרומיות של הגליל התחתון על עמק יזרעאל ועל נהלל, סבל במשך שנים ממצוקת קרקעות.
ב־2016 אושרה תוכנית להרחבת היישוב ב־150 מגרשים, שבעקבותיה נערכו בו שני מכרזי רמ"י, ב־2019 וב־2021. במסגרת המכרזים נמכרו כ־130 מגרשים בהגרלות שהוגבלו למחוסרי דיור, עם עדיפויות לנכים ולבני מקום.
המגרשים חולקו לשני סוגים: הראשון – מגרשים של 250 מ"ר לקוטג'ים דו-משפחתיים, והשני מגרשים של 400 מ"ר לבתים חד משפחתיים.
בהגרלות הראשונות של 2019 נמכרו המגרשים הקטנים בטווח של 250־400 אלף שקל ובשניות ב־500־700 אלף שקל, ואילו המגרשים הגדולים נמכרו בהגרלות הראשונות ב־500־700 אלף שקל ובשניות ב־900 אלף שקל עד 1.1 מיליון שקל.
כלומר כבר בזמן ההגרלות נרשמו עליות מחירים של עשרות אחוזים ויותר, שמן הסתם שיקפו את תחושת המחסור הגדולה ששררה בתמרת לאורך כמעט 30 שנה – אז הוקמה ההרחבה הקודמת שלה. ביישוב יודעים לספר שהשנה התחילו כיתה א' 30 ילדים – אחרי שנים של דלילות בשכבות, וזאת בעיקר בשל ההרחבה.
הנה דוגמה לגלגולו של מגרש של 400 מ"ר, שנמכר במאי 2022 בסבב ההגרלות השני ב־1.02 מיליון שקל; כעבור חודשיים בלבד נמכר המגרש בלא פחות מ־1.65 מיליון שקל – רווח נאה של 65% תוך 60 יום. אולם זה לא סוף הסיפור: אותו מגרש נמכר לפני חודשיים ב־2.6 מיליון שקל, כלומר רווח של 60% נוספים. בסך הכל עלה מחיר המגרש בתוך קצת יותר משנה ב־155%.
המחיר קפץ פי 17 בפחות מ־5 שנים
בכפר ורדים קיימות עוד דוגמאות לרווחיות הגדולה של ענף המגרשים לבנייה עצמית: בתחילת 2018 קיימה רמ"י מכרז שבו נמכרו 125 מגרשים של חצאי דונם ביישוב. המחירים שהתקבלו אז על המגרשים, יכולים להיחשב היום למגוחכים, כי הם נעו בין 50 ל־100 אלף שקל.
ואכן מגרש שנרכש אז ב־73 אלף שקל, נמכר בנובמבר 2022 ב־690 אלף שקל. מגרש אחר שנרכש במכרז ב־83 אלף שקל נמכר מאז כבר פעמיים: בפעם הראשונה בנובמבר 2020 בתמורה ל־750 אלף שקל ואילו שנה לאחר מכן, בנובמבר 2021 מחירו כבר קפץ ל־1.45 מיליון שקל – פי 17 מהמחיר המקורי.
דרורי מאשר שאכן בתקופה הזאת נרשמה עליית מחירים בצמודי קרקע ביישוב. "פעם יכולת למצוא נכסים גדולים בשכונה הוותיקה ב־2 מיליון שקל. היום עסקאות נסגרות במחירים הרבה יותר גבוהים, שלא היו כאן בעבר. גם יחידת דיור חדשה קטנה בדו משפחתי נמכרה ב־2.155 מיליון שקל. עסקאות על חד משפחתיים נסגרו ב־2.8־3.4 מיליון שקל – מספרים שלא היו כאן קודם".
לדבריו, חלק מההסבר לעליות המחירים נעוץ ב"יבוא" עליות המחירים ממרכז הארץ לפריפריה. "אמנם אנו מדברים על הפריפריה והמחירים כאן אינם גבוהים יחסית, אבל אנחנו רואים הרבה רוכשים שמגיעים לצפון מהמרכז, ואז אדם שמוכר דירה בחולון, יכול לרכוש נכס בצפון.
"כלומר יש כאן סוג של דיפוזיה, שגברה בעקבות מה שקרה בקורונה, והביאה לזה, שעליות המחירים במרכז תרמו בעקיפין גם לעליות מחירי צמודי הקרקע בפריפריה", הוא מסביר.
עד כמה התהליך הזה יכול להימשך? ורטש ודרורי לא מאמינים שלעוד הרבה זמן. "שוק הנדל"ן לא יכול לעלות לנצח, ואני מתקשה לראות את ה'מניה הבטוחה' של מגרשים לצמודי קרקע ממשיכה להעלות מחירים ללא סוף", אומר ורטש.
"המציאות הזו היא לא לנצח. כוח הקנייה יאזן אותה בסופו של דבר, וגם הביקוש יתקל במחירים שאנשים לא ירצו ולא יוכלו לשלם", אומר דרורי. "בסוף־בסוף אני מעריך שהכסף ייגמר והיכולת להעלות שוב ושוב את המחירים תיעצר. הנכסים הללו יהפכו ליוקרה 'פרופר', שרק מעטים יכולים לעמוד במחירים שלה".
