כשהמחירים בפריפריה מתקרבים למחירי הנדל"ן במרכז
נראה כי החסינות של שוק הנדל"ן בישראל לא נפגעה גם בשנת 2024, ולמרות המחסור בעובדים בענף הבנייה, הריבית הגבוהה שנגיד בנק ישראל הותיר על כנה, והמשבר הכלכלי שפקד בתים רבים בישראל, מחירי הנדל"ן הוסיפו לנסוק, ועם סיום השנה נרשמה עלייה בת 6.3% במחירי הדירות הממוצעים.
מומחי הנדל"ן וההשקעות מקבוצת ברק רפאל מנתחים את הנתונים ומתייחסים למשמעויות ולתחזיות הצפויות בשוק הנדל"ן בהמשך:
ערים מרכזיות ומבוקשות רשמו עליית מחירים מינורית בלבד:
העיר היקרה בישראל, תל אביב, סיימה את השנה בעליית מחירים בת פחות מ-2%.
פתח-תקווה המבוקשת התעלתה עליה במעט ורשמה עלייה בת 2.08% סך הכל.
בני ברק הצפופה שמתאפיינת בפערי ביקוש והיצע הציגה עליית מחירים בסך 2.52%
והעיר רחובות, למרות הדהירה שהציגה בשנים הקודמות, הסתפקה בעליית מחירי הדירות ב- 3.02% בלבד.
אז אילו ערים בישראל הן האחראיות לנסיקת מחירי הדיור?
נראה כי דווקא ערי הפריפריה, בדגש על ערי הדרום והשפלה, שבעבר היוו את הפתרון עבור הזוגות הצעירים והמשפחות שחיפשו פתרונות דיור בר השגה, הן שתפסו את ראש הטבלה:
בין ערי המרכז/שפלה ודרומה:
העיר לוד הציגה נתוני צמיחה מרשימים עם עלייה בת 32%
העיר באר שבע שילשה את הממוצע הארצי עם עליית מחירים בת 18.73%
העיר קריית גת השתלבה אף היא בין עשרת הגדולות עם עלייה של 15.32%
ולמרות התמונות מפרוץ המלחמה שיצרו חרדה לאומית, גם העיר אופקים קבעה נתון מרשים ועלייה בת 12.6%.
יועצי ההשקעות והנדל"ן מקבוצת ברק רפאל, התייחסו לנתונים הללו, ולהשפעה שלהם על ציבור רוכשי הדירות בכלל, ועל המשקיעים בנדל"ן בפרט:
ערי הפריפריה, שבעבר היו בבחינת פשרה ומפלט עבור אלו שלא עמדו במחירי הדירות בערי המטרופולין של ישראל, נהנות היום מהיקפים גדולים במיוחד של ביקוש, בעוד שהיצע הקרקעות והיקף התחלות הבנייה נותרו מוגבלים.
זוגות צעירים שהתקשו לעמוד במחירה של דירה בתל אביב או בגבעתיים, ניצלו את התשתיות המשופרות והנגישות ורכשו דירות בערי הדרום והצפון, שבעבר נחשבו לברות השגה.
גם ציבור המשקיעים שתפסו את אפיק ההשקעה בדירה כבטוח ורווחי, הבינו את פוטנציאל הצמיחה של ערי הפריפריה ביחס לערי מטרופולין שהגיעו לשיאם, וצפויים להניב תשואה נמוכה יחסית.
העלייה המהותית במחירי הדירות בפריפריה, מעידה יותר מכל על צורך בפתרונות חדשים, להגדלת ההון האישי ולהגשמת חלום הדירה.
עלייה זו מייצגת בצורה הברורה ביותר את כוחו של שוק הנדל"ן והפוטנציאל הטמון בו, אולם ניכר כי הדרך המשתלמת יותר להגיע לדירה מתחילה עוד בשלב שיווק הקרקע, ובטרם הפשרתה לבנייה.
השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה
לכל שטח מקרקעין במדינת ישראל קיים ייעוד ושימוש מוגדר, אשר ניתן לנצלו לייעוד האמור בלבד. בין אם מדובר בקרקעות המצויות בבעלות המדינה, ובין אם בקרקע פרטית, ניתן יהיה נצל את הקרקע על פי הייעוד האמור בלבד.
אלפי שטחי מקרקעין בישראל מצויים בהליכי הפשרה ושינוי ייעוד, מה שעשוי להזניק את ערכן במאות אחוזים. יותר ויותר צעירים בעלי הון ראשוני, מזהים את הקושי הצפוי להם ברכישת דירת מגורים, ובוחרים להשקיע בקרקעות הללו, בתקווה שאלו יצמיחו את ערך ההשקעה ויסללו את הדרך לדירה.
יועצי ההשקעות והנדל"ן מקבוצת ברק רפאל מסבירים כיצד ניתן לחזות את סיכויי ההפשרה ואת פוטנציאל ההשקעה:
קרקע חקלאית שטרם הופשרה מוצעת במחיר נמוך לאין שיעור ממחירה של קרקע באותו אזור ממש- אשר ייעודה הוא לבנייה ומגורים. תכנון נכון של השקעה בקרקע חקלאית- נשען על מספר כללי אצבע:
- השקעה בקרקע בבעלות פרטית בלבד
- השקעה בקרקע המצויה באזור ביקוש, בסביבה מרכזית ונגישה.
- בחינת מאפייני הקרקע והפוטנציאל להפשרה באמצעות תקן 22- תקן שמאות אובייקטיבי. קרקע שאינה מצויה תחת תקן 22 מהווה סיכון ומומלץ להתרחק ממנה וממשווקיה.
- הקרקע מצויה בהליך הפשרה/ תכנון עתידי המבוסס על תכניות מתאר ואופק תכנוני, והפשרתה מקודמת על ידי גורמים ממשלתיים/ציבוריים בעלי אינטרס.
פרויקט מתחם 9 בגדרה הוא אחד הפרויקטים המבוקשים המשווקים על ידי קבוצת ברק רפאל, גדרה הינה מושבה שצפויה להכפיל את כמות התושבים בתוך מספר שנים, ובאזור מרכזי ומבוקש. הקרקע שמצויה בבעלות פרטית היא קרקע סחירה הניתנת להעברה בטאבו, ומעלה את ערכה עם התקדמות הליך ההפשרה ותכניות המתאר.
*המידע המופיע בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה מכל מין וסוג שהם.
