השקעה בקרקע חקלאית – מדוע האפיק מושך מגוון משקיעים?
עו"ד אייל מלכה, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בקבוצת ברק רפאל, הפועלת בתחום השקעות הנדל"ן, מסביר על טיב ההשקעה בקרקע חקלאית ולמי היא מתאימה?
רבים מאמינים כי השקעות נדל"ן והשקעות בכלל, הן מגרש המשחקים של העשירים ובעלי ההון בלבד. בבחינה של התפלגות המשקיעים באפיקי ההשקעות השונים, אפשר לראות כי בעוד שלגבי שוק ההון ניתן לקבל את ההנחה הזאת, בענף הנדל"ן נותנים את הטון דווקא משקיעים ממעמד הביניים.
לדברי עו״ד אייל מלכה, סמנכ״ל פיתוח עסקי מהמחלקה המשפטית של קבוצת ברק רפאל הפועלת בתחום השקעת נדל"ן בקרקעות פרטיות, היתרונות שמושכים את המשקיעים הפרטיים ומעמד הביניים להשקעות נדל"ן הם:
* סיכון מועט והשקעה בשוק שמציג עליות קבועות ויציבות לאורך שנים ארוכות.
אפשרות לתשואה מניבה.
* בעלות על נכס המעניקה ביטחון.
* אפשרות רכישת מקרקעין באמצעות הון עצמי נמוך, על ידי מינוף דירת המגורים הקיימת.
* מגוון אפיקי השקעה מלבד דירה להשקעה, ביניהם: השקעה בנדל"ן מסחרי, השקעות * נדל"ן בחו"ל, השקעה בקרקעות חקלאיות.
"כניסה גם לבעלי הון עצמי נמוך"
בתשובה לשאלה מדוע להשקיע בקרקע חקלאית? טוען עו"ד מלכה כי "השקעה בקרקע חקלאית היא בבחינת אחד מאפיקי ההשקעה המבטיחים ביותר בשנים האחרונות, אשר בימים אלו תופס תאוצה נוספת, בעידוד הרשויות בישראל. בין הסיבות לכך: גל ההגירה לישראל שהחל עם תחילת המלחמה וצפוי להימשך בשנים הקרובות, ואתו הצורך בהרחבת ההיצע של נכסי הדיור, המוגבל מלכתחילה. מנהל מקרקעי ישראל פועל להאיץ ולקדם תהליכי הפשרת קרקעות לצרכי בנייה, במטרה לעמוד בביקוש, מה שמגביר את העניין של המשקיעים בקרקעות חקלאיות שטרם אושרו לבנייה אשר נמכרות במחירים אטרקטיביים, אולם ערכן צפוי לנסוק בקרוב מאוד, עוד לפני השלמת ההפשרה ועוד יותר אחריה".
הוא מוסיף כי "השווי הנמוך של הקרקעות החקלאיות אל מול התשואה הפוטנציאלית הגבוהה, הוליד שוק חדש של משקיעים, צעירים יותר, ועשירים פחות. בינתיים". לדבריו, "זהו חלון ההזדמנויות שלא ברור כמה זמן יישאר פתוח: עלותה של קרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה נמוכה לאין שיעור מעלות השקעה בדירה, מה שמאפשר כניסה גם לבעלי הון עצמי נמוך במיוחד".
בשלב זה, מבקש עו"ד מלכה להתעכב על ההבדל בין קרקע מופשרת לקרקע לפני הפשרה: "קרקע מופשרת היא קרקע אשר ייעודה במנהל מקרקעי ישראל הוא בנייה ומגורים. רכישת קרקע כזאת תתבצע על פי שוויה המלא והריאלי – כאשר עלויות הקרקעות המותרות לבנייה כיום בישראל – גבוהות במיוחד. ניתן יהיה להתחיל ולבנות על גבי קרקע כזו כמעט באופן מיידי, בכפוף לקבלת היתר בנייה מן הרשות המקומית. רכישת קרקע לבנייה לרוב אינה מיועדת להשקעה במגזר הפרטי, ומתאימה יותר לקבלנים וליזמי בנייה, או לחילופין לרוכשים פרטיים לצרכי בנייה עצמית. מי שיבחר בכל זאת להשקיע בקרקע לבנייה על אף מחירה הגבוה, עשוי להיות צפוי לתשואה הממוצעת הנהוגה בענף הנדל"ן ועומדת על 3%-4% בשנה.
"לעומת זאת, הוא ממשיך ומסביר, "קרקע חקלאית שאינה מופשרת היא קרקע אשר אינה מותרת לבנייה עדיין, ומטרת הרוכש אותה היא שייעוד הקרקע ישתנה בעתיד. ככל וייעודה יוותר לשימוש חקלאי, לא ניתן יהיה לבנות דבר וחצי דבר על גבי הקרקע, מה שמהווה גם את הסיכון עבור הרוכשים.
"בנוסף, הליך הפשרת הקרקע כפוף לבירוקרטיה מסועפת ודורש היתרים רבים, ועשוי להימשך 10 שנים ויותר", מדגיש עו"ד מלכה. "ההליך המתמשך, כמו גם הסיכון הקיים לאי הפשרת הקרקע בסופו של יום, הם הסיבה לעלות הנמוכה של קרקעות אלו, כמו גם לפוטנציאל התשואה שעשוי להגיע לכדי עשרות אחוזים בכל שלב בהתקדמות ההליך ועוד בטרם ההפשרה, ומאות אחוזי תשואה עם ההפשרה בפועל".
למידע על פרויקט בנימינה מתחם 8 לחצו כאן>>
שלוש קבוצות של משקיעים
בקבוצת ברק רפאל מציינים כי בין המשקיעים בקרקעות חקלאיות ניתן למצוא שלוש קבוצות עיקריות:
צעירים אחרי צבא בטווח גילים: 21-28
הליך ההפשרה הוא הליך בירוקרטי מתמשך אשר עשוי לקחת מספר שנים. בשונה מהשקעה בדירת מגורים שניתנת להשכרה, הקרקע אינה מניבה הכנסה בשנים הללו. צעירים רבים אשר מבינים את גודל ההזדמנות, מעדיפים להשקיע בשנים הראשונות של חייהם הבוגרים, בהן הם יכולים עדיין לגור אצל ההורים; הם אינם בעלי משפחות והתחייבויותיהם הכלכליות נמוכות, ובכך הם מנסים להבטיח את עתידם.
משפחות במעמד סוציואקונומי בינוני, אשר בבעלותן דירת מגורים
בעלי מקצועות חופשיים והכנסה מכובדת מגלים מהר מאוד, עם הקמת המשפחה, כי למרות שרכשו השכלה וזכו למשרה מתגמלת, והשכר הממוצע של שני בני הזוג תואם ואף עולה על השכר הממוצע במשק – קיים אצלם קושי מהותי להעלות את רמת החיים, לחסוך כסף, להגשים חלומות, ואף לסייע לילדים בבוא העת.
"אחת המקפצות עבור משפחות אלו היא מינוף הנכס הקיים, דירת המגורים, לטובת השקעה בקרקע חקלאית לפני הפשרה", אומר עו"ד מלכה ומסביר כי "מינוף שכזה מתאפשר באמצעות נטילת הלוואת משכנתא בעבור דירת המגורים שברשותם, תוך שעבוד הדירה לבנק, תחת הלוואה לכל מטרה. הלוואה זו ניתנת למימוש כנגד יכולת החזר, ומתאימה גם לבעלי דירות אשר כבר נטלו משכנתא בעבור הדירה, ובתנאי שסך ההלוואה הכולל לא יעלה על 75% משווי הנכס.
"בשונה מהלוואה רגילה שניתן לפרוס לתקופות קצרות יותר", הוא ממשיך, "הלוואת משכנתא לכל מטרה ניתן לחבר למשכנתא הקיימת ולפרוס לעד 30 שנים. ההשקעה בקרקע חקלאית שתופשר לצרכי בנייה, עשויה בעתיד להניב תשואה גבוה בהרבה מערך ההלוואה, שתאפשר לכסות את המשכנתא ולהותיר את המשפחה עם הון פנוי משמעותי נוסף".
למרות שאת אותו מינוף ניתן לבחור לנצל לכל אפיק השקעה (ולכל מטרה אחרת), יהיו משקיעים מקבוצה זו שיעדיפו שלא לסכן את הכסף בשוק ההון התנודתי, טוען עו"ד מלכה ומוסיף כי "בבחינת האפשרות להשקעה המסורתית והבטוחה בדירה נוספת, אותם משקיעים בפוטנציה ייתקלו בחסמים דוגמת: מס רכישה גבוה המוטל על דירות להשקעה, וכן צורך בהשלמת ההון באמצעות הלוואת משכנתא נוספת כנגד הדירה החדשה, וזאת לטובת תשואה שנחשבת לנמוכה במיוחד: 4%-6% תשואה בשנה מדירה, ביחס לעשרות עד מאות אחוזי תשואה שצפויה להניב קרקע חקלאית לאחר הפשרתה".
משקיעים מבוססים במעמד סוציואקונומי (אשכול) 7-8 מעל גיל 55
על קבוצה זו נמנים משקיעים בעלי הון קיים שאינם זקוקים לרוב למימון. מקור ההון שלהם הוא בעיקרו מחסכונות, קרנות גמל, תכניות פרישה, וירושות.
משקיעים אלו מחזיקים בנכס מגורים בסטנדרט המותאם לאורח חייהם ולמעמדם, לרוב ללא התחייבויות משכנתא, ומטרת ההשקעה היא הגדלת ההון הקיים, הרחבת היקף הביטחונות ודאגה להתבססות הכלכלית של ילדיהם, ודור ההמשך.
עו"ד מלכה מסביר כי "השקעה בקרקע חקלאית שעשויה לשנות את ייעודה לקרקע לבנייה ולמגורים, מאפשרת למשקיעים אלו להשקיע סכומים שאינם משקפים את ההון הכולל שלהם, לעקוב אחר התקדמות הליכי ההפשרה והשפעתם על שווי הקרקע בכל עת, ובמקרה של צורך מוקדם יותר בהון נזיל, להוציא את הקרקע הסחירה למכירה עוד בטרם הפשרתה, תוך משיכת תשואה שנוצרה בשל העלייה בשווי הקרקע בהתאם לנקודת היציאה".
*קבוצת ברק רפאל מלווה את המשקיעים מכל קבוצות הגיל והסטטוס האישי, באמצעות צוות יועצים אשר מסייעים בהכוונה והתאמה של אפיק השקעה מתאים, ושיווק של מגוון פרויקטים בהם מוצעות קרקעות חקלאיות סחירות, מבעלות פרטית, המצויות בהליכי הפשרה שמקודמים על ידי הרשויות בישראל.
**פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ פרטני, משפטי, ובתחום המיסוי, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
