ויתרו על הדירה לפני פינוי בינוי- והרוויחו קרוב למיליון ₪ בפרויקט מבית קבוצת ברק רפאל נדלן
איתן ונועה מהוד השרון נישאו בשנת 2004, ובסיוע מההורים רכשו דירת 3 חדרים ישנה באחת השכונות הוותיקות של העיר בה גדלו כל חייהם. אלא שלאורך השנים וככל שהמשפחה התרחבה הנכס הישן פשוט לא הספיק, והם חיפשו אחר פתרון שיספק מענה הן לגודל המשפחה והן לאיכות החיים שרצו לעצמם.
בני הזוג שבשלב זה היו הורים לשני ילדים, יונתן בן השש ואיתמר בן הארבע, התחבטו בין שתי תפיסות כלכליות שהן גם תפיסות חיים. איתן שגדל בתפיסה סגפנית יותר סירב בתוקף להתחייב למשכנתא אימתנית של 30 שנה שתנגוס בחלק ניכר מהכנסות המשפחה, בעוד שנועה התעקשה לבצע את השינוי וכיוונה לדירה מרווחת יותר באחד הפרויקטים החדשים והיוקרתיים של העיר.
"אין שום דבר רע בשני ילדים שחולקים חדר. ככה גם אנחנו גדלנו" הסביר איתן.
"אין גם שום דבר רע באנשים שמשלמים משכנתא ומתקדמים בחיים" התעקשה נועה "ככה כולם עושים".
על מנת לפתור את הוויכוח שהלך והסלים החליטו בני הזוג על פתרון זמני: מכירת הדירה הקיימת, השקעה של הכסף ומגורים בשכירות לתקופה מסוימת. איתן שאף להגדיל את ההון העצמי באמצעות השקעות סולידיות ובטוחות, ונועה שמחה על המעבר הצפוי לדירה המרווחת. פשרה נוספת עליה הסכימו הייתה דווקא בהיבט החינוכי משפחתי: יונתן ואיתמר ימשיכו לגור באותו החדר, והחדר הנוסף יהיה לחדר משחקים, פנאי ואירוח.
אלא שבבואם למכור את הנכס הצביע השמאי על נתון שעשוי היה לשנות את התמונה כולה: בניין המגורים והשכונה כולה צפויים לעבור תהליך של פינוי-בינוי, מה שצפוי להעלות את שווי הנכס באופן ניכר. בבחינה מעמיקה של מעמד הנכס אל מול הרשות המקומית נמצא כי הרשות העבירה בקשה לצו הכרזה למשרד השיכון והבינוי. משמעותו של צו זה היא הכרה של המדינה בשכונה כמיועדת לפינוי בינוי, מה שיאפשר לעירייה לשנות את התב"ע ולהפיק היתרי בנייה ליזמים שישקיעו בפרויקט.
מי מוכר דירה בתהליך פינוי בינוי?
ברגע הראשון נראה היה שהקלפים נטרפו. מימוש תכניות ההתחדשות העירונית יספקו לבני הזוג את מה ששניהם רוצים. דירה חדשה, משודרגת ומרווחת, מבלי להוציא כסף וללא צורך במשכנתא. אלא שבמבחן המציאות החיים מתקדמים מהר והבירוקרטיה לאט. כאשר ניסו איתן ונועה להבין מתי וכיצד צפוי הפרויקט להתקדם, הם גילו שבמצב האופטימלי מדובר בעשור לכל הפחות.
"דמיינתי את יונתן חוזר מהצבא וישן באותו חדר עם אחיו המתבגר" צחקה נועה בתסכול.
איתן ונועה החליטו לפנות לסיוע מקצועי ופנו להתייעצות עם משה, יועץ ההשקעות של קבוצת ברק רפאל נדלן. בשיחה ארוכה ומעמיקה עם משה נבחנו הן הנתונים המספריים והן הצרכים האישיים של בני הזוג והמשפחה.
עקרונות הבסיס שהתוו בני הזוג:
- לא נתחייב למשכנתא גבוהה שתפגום באיכות החיים.
- לא נמשיך להתגורר בדירה הקיימת ל-10 שנים ויותר.
- מוכנים לגור בשכירות בנכס מתאים כפתרון ביניים.
כמו בכל פרויקט בקבוצת ברק רפאל נדלן, נבחנו העובדות והמספרים:
בהתאם להערכת שמאי המקרקעין, שווי הדירה הקיימת עומד על 1,200,000 ₪ בלבד.
בקשת הרשות להוצאת צו הכרזה על פינוי בינוי צפויה לקבל מענה (אישור או דחייה!) בתוך כשנתיים.
בטרם קבלת צו הכרזה עצם הבקשה בפועל כמעט ואינו משפיע על שווי הנכס.
במידה והפרויקט אכן יצא לפועל הערכות השוק מצביעות על כך ששווי הדירה עשוי לטפס לרמה של כ-3.2–3.8 מיליון ₪ בתוך כעשור עד תריסר שנים, סכום מרשים לכל הדעות. אלא שהלכה למעשה מדובר בתשואה שנתית ממוצעת של כ-9%-10.5% בלבד.
לאורך שנים ארוכות ההון תלוי לחלוטין בהתקדמות תכנונית, חשוף לעיכובים ולשינויים בשוק, ורק בסוף התקופה האמורה תיתכן קפיצת הערך. המשמעות היא דחיית איכות החיים לטובת מלחמות בירוקרטיה, משא ומתן עם קבלנים, סכסוכי שכנים וחוסר וודאות.
כדי לשקף את מצבם המדויק בחנו איתן ונועה בליווי צמוד ומקצועי של קבוצת ברק רפאל נדלן מספר חלופות אפשריות, בניהן מכירת הנכס והשקעה בשוק ההון.
השקעה של 1.5 מ' בשוק ההון צפויה להניב כ 7%-10% תשואה בשנה, באפיקים בסיכון נמוך-בינוני. סגירת הפער הכלכלי ורכישת דירה ללא משכנתא עשויה להתארך לתקופה של כ-10 שנים, בהן גם מחירי הנדל"ן כפי הנראה יעלו, מה שהופך את ההצעה לפחות רלוונטית לצרכי המשפחה.
קבוצת ברק רפאל נדלן וההצעה האלטרנטיבית:
מכירת הנכס והשקעה בקרקע חקלאית לפני הפשרה
רגע לפני שהם מתייאשים, הציג בפניהם משה חלופה מעניינת: במקום להמתין עשור לתוצאה לא מובטחת, ניתן לבחון השקעה בקרקע חקלאית בעלת פוטנציאל השבחה, המאפשרת פיזור סיכונים, גמישות גבוהה יותר וניצול הזדמנויות תכנוניות כבר בשלבים מוקדמים, תוך התאמה לצרכים הכלכליים והמשפחתיים בהווה ולא רק בעתיד הרחוק.
"המדינה לא תוכל לקחת את הקרקע?" הסתייג איתן. "מדובר בקרקע מבעלות פרטית שתעבור על שמכם בטאבו מיד עם השלמת הרכישה" הסביר משה.
"ואיך נדע מה יהיה שווי הקרקע אחרי ההפשרה?" ניסו השניים להבין. משה הציג בפניהם את פרויקט בנימינה – גבעת עדה, ואת שומת הקרקע שנערכה זה עתה על ידי שמאי מקרקעין אובייקטיבי, אשר פירט לצד שווי הקרקע גם את מעמדה, התקדמות תכניות המתאר וההיבט התכנוני, פוטנציאל ההפשרה הגבוה, המועדים הצפויים והשווי העתידי.
באותה התקופה עמדו מחירי הקרקע על כ 400,000 ₪ בלבד לדונם, ותכניות המתאר הציגו בנייני בוטיק שצפויים להיבנות בסטנדרט בניה גבוה במיוחד.
המלצת משה וצוות ברק רפאל נדלן הותאמה באופן מדויק לצרכים של איתן ונועה. הם בחרו שלא להמתין עשור ויותר לנכס אחד שיתממש או שלא, לפצל את ההון, לייצר חשיפה רחבה יותר להזדמנויות תכנוניות ולשמור על גמישות כלכלית.
את סכום המכירה חילקו לשתי יחידות קרקע בפרויקט, תוך שמירה על יתרת נזילות לשנים הקרובות. בשנתיים הראשונות כמעט ולא נרשמה תזוזה דרמטית, אך בניגוד לדירה הישנה, ההשקעה לא דרשה התעסקות יומיומית, לא נחשפה לסכסוכי שכנים ולא הייתה תלויה בהסכמות של עשרות בעלי דירות.
ככל שהתכניות התקדמו והליכי התכנון הגיעו לשלבים מתקדמים יותר, החלה הקרקע לגלם את פוטנציאל ההשבחה. עדכון שומות, קידום תכניות מתאר ואישור שלבים סטטוטוריים הביאו לעליית ערך מדורגת, ובחלוף 4 שנים בלבד הגיע שווי ההשקעה לכ 2.3 מיליון ₪.
לקבלת מידע על פרויקט בנימינה – גבעת עדה לחצו >>
כ-105% תשואה בתקופה של 4 שנים בלבד!
הרווח שנוצר, כ-840,000 ₪, אפשר לבני הזוג לבצע את הצעד שחיכו לו מלכתחילה: חזרה לשוק הנדל"ן, אך הפעם מנקודת פתיחה שונה לחלוטין. ללא לחץ, עם הון עצמי משמעותי יותר, וביכולת לבחור דירה המתאימה לאיכות החיים שרצו לעצמם ולילדיהם.
"בדיעבד", מספרת נועה, "הבנו שהשאלה לא הייתה רק כמה נרוויח, אלא מתי ואיך. לא רצינו לחכות עשר שנים בשביל לראות שינוי. רצינו לחיות טוב כבר עכשיו".
איתן, שהיה בתחילת הדרך הסקפטי מבין השניים, מסכם בפשטות: "לא כל מה שנשמע בטוח באמת מתאים לחיים עצמם. לפעמים דווקא היציאה מהמסלול הברור מאליו היא זו שמקדמת אותך".
**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
